Coronavírus: porque arrendamento convencional não é a solução?

Com a nova pandemia que afeta o mundo inteiro, empresas e a população no geral precisaram de se reinventar para ultrapassar esta crise da melhor forma possível. O mercado está completamente instável e ainda não sabemos quando tudo isto vai passar completamente. E, com tantas incertezas, muitas pessoas acabam por tomar decisões precipitadas.

Quando falamos de alojamento local, turismo e Coronavírus, as perguntas não param de surgir. Qual será o futuro do turismo? Será que é melhorar migrar do alojamento local para o arrendamento convencional? O que fazer? Embora ainda nada fique definido, podemos apostar que esta crise vai ser superada e que o turismo vai voltar gradualmente.

Para quem tem um apartamento e está em dúvida se continua ou não a fazer alojamento local, separamos quatro aspectos que são importantes para serem avaliados antes de tomar qualquer decisão. Veja:

1- Licença AL

Para trabalhar com arrendamento convencional torna-se necessário cancelar e perder a licença AL. O que significa? Uma vez que perde, e se o seu imóvel estiver em zona de contenção, o seu apartamento já não poderá trabalhar com o turismo. Por isso, voltar atrás  poderá ser uma missão impossível dada a inconstância da legislação que limita a emissão de novas licenças.

2- Queda no preço do arrendamento convencional

Com os alojamentos locais desocupados, muitos proprietários optaram por fazer arrendamento convencional. E, com isto, o mercado foi invadido por diversas opções de apartamentos fantásticos, mobilados e equipados, a valores que não conseguem contrabalançar as despesas fixas e a elevada taxa fiscal desta modalidade. Resultado: aqueles preços altíssimos, até então praticados, despencaram e a oferta neste momento é muito maior do que a busca por um imóvel.

3- Ponto de vista fiscal

Os encargos fiscais de um arrendamento convencional são muito superiores aos de um alojamento local. A receita de um aluguer de longo prazo é fixa, o que pode ser um ponto positivo. Mas, é importante analisar se os preços baixos e os impostos altos compensam. 

No AL, os proprietários de moradias e apartamentos abrangidos no regime simplificado, ou seja, com um volume de negócios até € 200 mil por ano e sem contabilidade organizada, pagam impostos de cerca de 25% sobre 35% dos rendimentos nas zonas não contidas e 50% nas zonas de contenção. Os restantes 65% são considerados custos necessários para o exercício da atividade.

Já o arrendamento tradicional está sujeito ao pagamento de um imposto sobre as rendas recebidas que corresponde a 28% (pessoa singular) ou 25% (pessoa coletiva) sobre 100% sobre o rendimento anual. Isto é, de 8.75% no AL, para 28% no arrendamento!

4- Legislação

Embora o risco do mercado de um arrendamento tradicional seja bem menor, a legislação atual é cada vez mais pró arrendatário, o que deixa os proprietários com menos garantias. Se, por exemplo, o inquilino não pagar, o processo de despejo é muito demorado, podendo ultrapassar os 6 meses. Sem citar que algumas pequenas alterações podem ser feitas no apartamento – tudo coberto pela lei – além de ter que fazer e honrar um contrato com uma duração mais alargada.

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Por isso, é muito importante analisar se realmente vale a pena trocar de segmento por causa do Coronavírus. O mercado está em baixa, mas os bons imóveis sempre terão público e podem beneficiar-se desta quebra. Devemos-nos lembrar que em 2018 havia menos turistas mas mais receita por apartamento devido à menor competição! Com muitos apartamentos a mover-se para o arrendamento convencional, a oferta voltará a ser menor. Então, se a proposta é continuar a trabalhar com alojamento local, aposte em melhorias no seu apartamento, procure instalar entradas digitais (os hóspedes adoram!) e aproveite este momento para organizar tudo o que ficou pendente.

E, para combater esta crise, uma nova forma de trabalhar o alojamento local foi criada: o contrato de média/longa duração que abrange um público local que procura excelentes apartamentos, mobilados e prontos para morar durante um tempo específico e mais curto que no arrendamento tradicional. Num próximo texto explicaremos as características, vantagens e desvantagens desta nova modalidade.