Gerir a tributação do alojamento local no IRS pode parecer complexo, mas com as opções certas e algum planeamento é possível otimizar os resultados e manter tudo dentro da legalidade. Neste artigo, explicamos de forma clara as diferentes modalidades de declaração, as deduções possíveis e as estratégias para lidar com situações especiais, desde rendimentos em atraso até à desafetação para arrendamento.
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Formas de declarar rendimentos
No contexto do alojamento local no IRS, os rendimentos podem ser tributados em duas categorias distintas:
- Categoria B (trabalho independente): os valores brutos cobrados aos hóspedes são declarados no campo 417 do Anexo B, Quadro 4A. Sobre esse montante, o Fisco aplica uma taxa de 35% (que pode subir para 50% em zonas de contenção). Aqui, não é possível deduzir despesas com a propriedade, o que simplifica o preenchimento mas pode aumentar a carga fiscal. Para mais informações poderá aceder ao Artigo 31.º do CIRS.
- Categoria F (rendimento predial): funciona como se fosse um arrendamento tradicional. O proprietário assinala “Sim” no quadro 9 do Anexo B e regista os rendimentos brutos no Quadro 15.1, enquanto no Quadro 15.2 inscreve as despesas elegíveis. Esta opção permite abater custos que reduzem a base tributável, sendo muitas vezes mais vantajosa para quem tem muitos encargos. Para mais informações poderá aceder aos Artigos 8.º e 41.º do CIRS.
Despesas que pode deduzir
Optar pelo regime de categoria F no alojamento local no IRS abre a porta a várias deduções, desde que devidamente comprovadas:
- Obras de conservação e manutenção do imóvel.
- Condomínio e IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
- Serviços de limpeza e lavandaria.
- Comissões cobradas por plataformas de reserva (Airbnb, Booking, etc.).
- Seguros de habitação e de responsabilidade civil.
Registe todas as faturas e guarde-as organizadas: estas despesas só são aceites se houver faturação corretamente emitida.
Reservas canceladas e valores retidos
Quando um hóspede desiste da reserva e o valor não é devolvido, esse montante também é tributado no IRS. Deve ser declarado no campo 414 do Quadro 4 do Anexo B, e o Fisco incide sobre 100% desse valor. Tenha atenção a esses casos para evitar surpresas na altura de liquidar o imposto.
Desafetação ao arrendamento habitacional
Transformar um imóvel afecto ao alojamento local num arrendamento de longa duração pode trazer benefícios fiscais:
- O imóvel deve ter estado afecto ao alojamento local até 31 de dezembro de 2022.
- O contrato de arrendamento e a respectiva comunicação no Portal das Finanças devem ocorrer até 31 de dezembro de 2024.
- A isenção aplica-se aos rendimentos prediais auferidos até 31 de dezembro de 2029.
Esta opção isenta os rendimentos obtidos enquanto habitação permanente do IRS e do IRC, o que pode ser uma forma de prolongar a viabilidade do imóvel a longo prazo.
Cessação de atividade
Se decidir encerrar a sua atividade de alojamento local em sede de IRS, deve comunicá-lo à Autoridade Tributária no prazo máximo de 30 dias. Pode fazê-lo presencialmente, numa repartição de Finanças, ou online, através do Portal das Finanças: Cidadãos > Serviços > Cessação de Atividade.
Se a cessação ocorrer em 2024, esta informação deve constar no Quadro 14 do Anexo B da declaração de IRS a entregar em 2025.
Mais‑valias na venda do imóvel
Ao vender uma casa que esteve afeta a alojamento local no IRS, aplicam‑se regras de mais‑valias:
- Se a desafetação tiver ocorrido até três anos antes da venda, 95% da mais‑valia entra no IRS em Categoria B.
- Se o imóvel estiver mais de três anos fora do regime de AL, aplica‑se a regra geral de mais‑valias, onde metade do ganho é tributada em Categoria G.
Em certos casos, vigora um regime transitório (para imóveis afetos em 2021), que pode permitir tratamento misto entre Categorias B e G.
Fonte: DECO PROteste Investe
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