Com o crescimento do turismo em Portugal disparou a popularidade do arrendamento a curto prazo (também conhecido como “Alojamento Local”), e muitos dos proprietários que apostaram nesta opção beneficiaram de um substancial aumento do seu lucro, mesmo no curto-médio prazo. No entanto, alguns proprietários ainda se encontram um pouco cépticos em relação a este tipo de mercado. Este artigo tem como finalidade conduzi-los pelos prós e contras desta nova prática de arrendamento, para que a sua decisão seja clara e devidamente informada levando a cabo as suas necessidades.
Arrendamento de Longa Duração – Prós
- Renda estável
Sem dúvida que, uma das principais vantagens deste tipo de aluguer, é ter uma renda considerada estável. Mesmo que esta seja menor do que seria suposto em época alta, prevê-se que o seu lucro mensal lhe possa dar alguma tranquilidade e tempo para se focar em outras actividades. - Menor volume de negócios
Podemos contar com menos burocracias o que equivale a menos dores de cabeça. Além disso, não estará sempre dependente do seu telefone nem passará muitas horas a responder a e-mails de possíveis hóspedes. - Manutenção durante a estadia
Independentemente de qual for a caução que cobra ao hóspede aquando da entrada no seu apartamento, a grande maioria que fica alojada por um longo período de tempo, tem tendência a estimar mais o espaço onde está, o que reduz o risco de dano, o que não invalida o facto de acontecer um azar, mas a probabilidade de dano em estadias de curta duração é maior. - Vizinhos descansados
Os seus vizinhos podem não gostar do entra e sai constante de turistas a qualquer hora do dia, especialmente durante a noite, o que poderá levar a grandes sarilhos com os seus vizinhos. Se as caras lhes forem familiares, estarão mais descansados e não irão levantar grandes problemas. - Caução
Quando se trata de um arrendamento de longa duração, é comum que seja pedido ao hóspede uma caução, que será devolvida no final da estadia, caso não hajam quaisquer danos na propriedade. Uma segurança para si e um incentivo ao estimo do apartamento por parte do hóspede.
Arrendamento de Longa Duração – Contras
- Baixo lucro
Embora esteja descansado ao saber que a sua propriedade está ocupada durante um longo período de tempo, o valor do aluguer será sempre um pouco mais baixo, assim o seu lucro mensal será relativamente menor do que normalmente seria se a sua propriedade estivesse a ser utilizada para estadia de curta duração. - Pagamentos em atraso
Os inquilinos tendem a ser difíceis e por alguma eventualidade, poderão atrasar o pagamento das suas rendas. Este risco é reduzido caso utilize plataformas como o Airbnb ou a Booking.com, que lhe conseguem garantir que o pagamento é efectuado sem falhas. - Taxas mais elevadas
Quando se tem um apartamento a alugar por um longo período de tempo, as taxas incutidas ao proprietários são muito mais elevadas do que se fosse um apartamento destinado a estadias de curta duração. - Menor flexibilidade
Quer desfrutar do seu apartamento quando lhe apetecer? Com estadias de longa duração irá tornar-se mais complicado. Torna-se impossível planear viagens espontâneas para o seu apartamento, se tiver um inquilino a usufruir do mesmo, e isto poderá ser um entrave para muitos proprietários que estão apenas a alugar as suas propriedades para terem algum lucro nos meses de fraca procura. Além de tudo isto, se o inquilino simplesmente parar de pagar a renda ou não quiser sair do apartamento, terá que passar por um longo processo de “ordem de despejo”, que é sempre uma dor de cabeça. - Maior desgaste da propriedade
Está mais do que provado que os arrendamentos a longo prazo são mais prejudiciais para a sua propriedade do que estadias a curto prazo. E isto porquê? Primeiro porque se as estadias forem curtas, a sua disponibilidade para fazer vistorias e fazer a manutenção de certos equipamentos é maior, o que lhe traz bons comentários e mais visibilidade no mercado. Segundo porque se tiver um inquilino a residir no seu apartamento por um longo período de tempo, terá que o avisar com umas semanas de antecedência e estará sempre dependente da aprovação do hóspede. Se o fizer sem a sua autorização, mesmo sendo sua a propriedade, pode estar metido em sarilhos. Poderá nem acontecer nada, mas mais vale prevenir do que remediar! - Venda condicionada
Vender o seu apartamento poderá ser uma tarefa complicada para si. Terá sempre que rever o contrato que foi feito no início do arrendamento e o inquilino nunca está à espera de ser “expulso”. É importante respeitar os prazos de aviso prévio, e dependendo do tipo de contrato, pode ser 1 mês, como pode ser um ano. - Zonas limitadas
Algumas zonas simplesmente não combinam com estadias de longa duração devido à atmosfera onde se inserem, como o Bairro Alto, por exemplo. Acrescentando que, dependendo da zona, existem leis, restrições e licenças que têm que ser levadas em consideração antes de alugar a sua propriedade. Tendem a ser sempre mais restritas e dispendiosas do que utilizar o seu apartamento para estadias a curto prazo.
Estadias de Curto Prazo – Prós
- Lucro crescente
Pode, confortavelmente cobrar mais, dependendo da época do ano, alta ou baixa e estabelecer estadias mínimas de duas noites ou mais, garantindo ter sempre o lucro máximo com a sua propriedade. - Incentivos fiscais
Muitos proprietários deste tipo de arrendamento têm determinados benefícios fiscais ou despesas com a propriedade que são dedutíveis, porque a propriedade não está a ser alugada a longo prazo. Existem incentivos fiscais importantes ao fazer arrendamento para estadia a curto prazo, com o IRS aplicado apenas a 35% da receita, contra 28% do arrendamento de longa duração. Para estrangeiros as quotas efetivas passam a ser de 8,75%. - Flexibilidade na sua estadia
Felizmente, quando se tratam de estadia de curta duração, poderá escolher quando ir para o seu apartamento sem se preocupar em perguntar ao inquilino se ele se importa de ir passar o fim de semana fora para que possa usufruir do mesmo. Isto dá-lhe a oportunidade de desfrutar do seu apartamento em pleno! - Venda flexivel
Se o seu apartamento não estiver alugado a um inquilino de longo prazo, pode facilmente decidir vender a sua propriedade, se necessário, sem ter que se preocupar com contratos e avisos prévios. - Plataformas seguras – danos cobertos
Plataformas como Airbnb, Booking.com e Tripadvisor protegem a sua propriedade e proporcionam-lhe muita tranquilidade, permitindo-lhe cobrar os depósitos de segurança dos hóspedes. Eles também auxiliam na mediação entre o proprietário e os hóspedes quando se trata de assuntos sérios que não podem ser resolvidos por conta própria.
Estadias de Curto Prazo – Contras
- Manutenção
Boas avaliações são sinónimo de mais reservas. Para garantir que continua a receber boas críticas, é necessário acompanhar o estado do seu apartamento de perto. Infiltrações, dobradiças com falta de óleo e limpezas profundas poderão ter que ser verificadas e corrigidos com frequência. Quantos mais hóspede, maior a probabilidade de desgaste. E tornar-se-á num trabalho a tempo inteiro para si, como proprietário. - Sazonalidade
Estadias de curta duração são frequentemente confrontadas com a alta e a baixa temporada. Assim, haverá um período de tempo em que a sua propriedade se encontrará vazia ou com pouca procura. Em alternativa, poderá reduzir as suas tarifas diárias para compensar a baixa temporada, mas sem garantias de que irá ter retorno. - Concorrência
O mercado de Alojamento Local em Lisboa está saturado e competitivo, por isso é provável que a sua propriedade não se destaque tanto ou que se perca nas páginas de milhares de anúncios caso não tenha fotografias ou comodidades que se destaquem dos demais. E receber reservas pode tornar-se um processo complicado, ao contrário do que aconteceu anteriormente. E é seguro afirmar que as condições poderão piorar daqui para a frente. - Multitasking
Check-in’s, Check-out’s, avaliações, limpezas, manutenções, reclamações, tudo isto poderá tornar-se muito complicado de gerir para uma pessoa só.
Intrigado sobre quanto melhor seria o seu investimento em estadias de curta-duração VS longa duração, mas não se sente completamente confiante em lidar com tudo sozinho? Nós podemos ajudar! Como equipa LovelyStay podemos ajudá-lo na sua decisão, fazendo o seguinte:
- Sistema inteligente de preços: Ajustes diários de preços para corresponder à oferta e demanda para uma determinada data em um determinado local, com o objetivo de maximizar as receitas dos proprietários.
- Equipa de profissionais para gerir a sua propriedade, permitindo melhor serviço aos hóspedes, como serviços de concierge, levando a melhores avaliações e desempenho. Manutenção profissional e regular evitando a deterioração do seu apartamento.
- Tecnologia de ponta que permite que os proprietários acessem ao nosso sistema 24 horas por dia, 7 dias por semana, para acesso a detalhes sobre a atividade do seu apartamento.
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